2015年12月7日

租約可以訂多久?   李茂增律師

 
2015-12-07╱台灣時報╱第11版╱高雄都綜合
   案例:阿萬是個自由藝術創作者,原本過著隨性所至四海為家的生活,於民國84年時因為工作來到高雄後,感受到這個地方的美麗以及人情的溫暖,創作靈感源源不絕的產生,並進而構思出一個可能需要長時間製作的作品,遂生長居此地的打算,故阿萬開始四處尋找合適的落腳處。終於皇天不負苦心人,讓阿萬發現一棟坐落於光榮碼頭附近前有海景後有市集的理想處所,阿萬十分喜愛,故找上屋主小白,希望可以跟小白簽訂長達三十年的租約,以便在此潛心創作。兩人於八十四年十二月三十一日簽訂三十年的租約後,該租約並依法公證。

  時光飛逝,經過二十年的努力後,阿萬的作品已經進入最重要的關頭,但此時卻收到小白寄來一紙存證信函,通知兩人租約即將屆期,要求與阿萬重新訂約,否則不再續租給阿萬。阿萬心想租約明明還有十年,認為小白重新訂約的要求沒有道理。到底是誰的主張較有理由呢?

   法條適用:依民法第四四九條的規定「租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。前項期限,當事人得更新之。租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。」可知,除非租賃契約的標的是租用基地建築房屋的情況(即一般所謂的租地建屋)外,否則依現行法,訂有期限之租賃契約,雙方所約定的期限最長不得超過二十年,如果約定的期限超過二十年,該期限自動縮短為二十年。

   此有一個需要特別注意的地方是,依照最高法院六十二年臺上字第三一二八號、六十五年臺上字第二七二二號民事判例說明,前述法條規定的對象僅限於「定有期限的租賃」,故若租賃契約是以「不定期租賃」的方式簽訂,並不屬於此條規定的範圍內,期限不須縮短為二十年。

   又,依照民法第四五一條規定,當租賃期限屆滿,承租人仍想繼續使用租賃物,而出租人也不反對的情形下,就視為「不定期租賃」。故若訂有期限租約的租賃雙方於租賃期屆滿後,沒有另訂一個租約,而承租人繼續使用房子,出租人也沒有反對或是要求其遷出的行為時,依法雙方間的租賃關係就轉變為「不定期租賃」,此租賃契約亦沒有期限的限制。

  依照上開說明可知,若是定有期限的租約,其期限超過二十年者,依法該期限縮短為二十年,而承租人於二十年後若仍繼續使用租賃的房屋,且出租人亦沒有反對的情況的話,則於二十年期滿後,租賃雙方間之租賃契約會轉變為不定期租賃。

   結論:阿萬與小白間所簽訂的是一期限為三十年的租賃契約,依民法第四四九條的規定,該期限縮短為二十年,小白若未於二十年期滿前向阿萬為另訂契約否則期滿後不再續約的意思表示,雙方間的租賃契約將會於二十年期滿後轉變成不定期租賃。故小白以存證信函通知阿萬重新簽約的行為,並不違法。(本專欄每週一、四見報,作者李茂增律師為茂揚法律事務所所長、前高雄地方法院檢察署檢察官)

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