售凶宅未說，判賠450萬

【裁判字號】	101,訴,680
【裁判日期】	1020415
【裁判案由】	損害賠償等
【裁判全文】
臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第680號 原　　　告　陳淑貞　 訴訟代理人　郭清寶律師 　　　　　　鍾靚凌律師 被　　　告　巨地資產管理顧問有限公司 法定代理人　林莉文　 被　　　告　張菊　 　　　　　　陳慧雯　 上三人共同 訴訟代理人　唐小菁律師 被　　　告　中信房屋仲介股份有限公司 法定代理人　鄭余正全 訴訟代理人　鍾運凱　 　　　　　　白宗益　 　　　　　　吳叔樺　 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年3 月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告巨地資產管理顧問有限公司、乙○○應連帶給付原告新台幣 貳佰貳拾伍萬元，及自民國一百零一年三月四日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。 被告中信房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣貳佰貳拾伍萬 元，及自民國一百零一年三月六日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。 前二項被告中，如任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍 內同免責任。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告巨地資產管理顧問有限公司、乙○○連帶負擔百 分之四十八，由被告中信房屋仲介股份有限公司負擔百分之四十 八，餘由原告負擔。 本判決第一、二項，於原告以新台幣柒拾伍萬元為被告巨地資產 管理顧問有限公司、乙○○或中信房屋仲介股份有限公司供擔保 後得假執行；但被告巨地資產管理顧問有限公司、乙○○或中信 房屋仲介股份有限公司合計如以新台幣貳佰貳拾伍萬元為原告供 擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，被告於 訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變 更或追加者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款 、第3 款、第2 項分別定有明文。又按主觀的預備訴之合併 ，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上 所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不 致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應 訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並 可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止（最高 法院98年度台上字第1486號判決意旨可資參照）。 二、本件原告原請求被告丙○○、乙○○依共同侵權行為規定， 巨地資產管理顧問有限公司、中信房屋仲介股份有限公司則 依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第188 條、第 227 條規定、消費者保護法第7 條等規定，上開被告4 人為 不真正連帶債務之關係，應連帶賠償原告新台幣（下同）53 8 萬4089元及自民國101 年1 月14日起按年利率5%計算之利 息；縱認無理由，亦主張已解除不動產買賣契約為由，依民 法第259 條、第260 條規定請求被告丙○○返還上開金額及 自101 年1 月14日起計算之法定遲延利息。嗣於101 年12月 5 日民事辯論意旨(三)狀及本院102 年3 月18日言詞辯論程序 中，將提起先位之訴對象限定為巨地資產管理顧問有限公司 、乙○○、中信房屋仲介股份有限公司等3 人，而改將被告 丙○○僅列於備位之訴請求，並變更備位訴訟之請求權基礎 為民法第359 條減少價金請求權，且減縮先備位之請求金額 為238萬4089元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息（見卷(二)第40頁～第43頁、第91頁），核原告 上開所為訴之變更或追加，均基於其買受曾發生非自然身故 情事房屋所受之損害，基礎事實核屬相同，攻擊防禦方法可 相互為用，被告丙○○於訴之變更追加前後均有參與訴訟， 亦不致妨礙丙○○訴訟防禦權之行使及延滯程序進行，參照 前揭說明，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：被告巨地資產管理顧問有限公司（下稱巨地公司 ）為被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）左營 新光三越加盟店，原告於100 年間與巨地公司成立居間契約 （下稱系爭居間契約），並經巨地公司不動產經紀人即被告 張菊居間仲介，向被告丙○○以525 萬元價格購買門牌號 碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋（坐落高雄市○○區 ○○段○○段○000000○000000地號土地上，下稱系爭房屋 ），並於同年11月10日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約） 。詎原告於給付價金並辦妥所有權轉登記後，始得知系爭房 屋為凶宅。參酌系爭房屋於99年9 月19日曾經訴外人即前屋 主甲○○售予訴外人丁○○，該次買賣在揭露凶宅資訊之情 形下以300 萬元之價格成交，可見系爭房屋之市價實為300 萬元，原告受有225 萬元之差價損失（525 萬-300萬＝225 萬），此外，原告因系爭房屋交易並支付契稅、保險等費用 共13萬4089元，是原告所受損失共計為238 萬4089元（225 萬＋13萬4089＝238 萬4089）。乃先位主張巨地公司之受僱 人張菊對於系爭房屋是否屬凶宅此一重要交易事項未詳於 調查而有過失，巨地公司應依民法第224 條、不動產經紀業 管理條例第26條第2 項規定就居間契約之債務不履行負損害 賠償責任，此外，巨地公司係提供服務之企業經營者，卻未 查知系爭房屋為凶宅，亦應依消費者保護法第7 條第3 項規 定負損害賠償之責。又巨地公司為中信房屋之加盟企業，中 信房屋應依民法第169 條表見代理之規定就系爭居間契約之 債務不履行同負損害賠償之責。並備位主張依民法第359 條 規定，向系爭房屋之出賣人丙○○就房屋為凶宅之瑕疵，請 求減少價金238 萬4089元。爰先位聲明求為判決：(一)巨地公 司、張菊應連帶給付原告238 萬4089元，及自訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(二)中信房屋應給 付原告238 萬4089元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息。(三)前開(一)(二)項聲明，如其中一項之被 告已履行給付，另項被告於給付範圍內，同免責任。(四)願供 擔保請准宣告假執行；備位聲明則求為判決：(一)丙○○應給 付原告238 萬4089元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)被告丙○○、張菊、巨地公司：系爭房屋內非自然身故之 發生時間距今已有10年，期間該屋均有人居住，亦無發生任 何心理或身體上不適或靈異不吉之事，不應認係凶宅。系爭 房屋固因巨地公司經手仲介，由丁○○代理甲○○出售予丙 ○○，其後丙○○又出售予原告，張菊為巨地公司之職員 ，因而經手上開二筆買賣。惟丁○○在出面洽商時均告知系 爭房屋無漏水、非凶宅，並簽有現況說明書，其甚至仍居住 在屋內，張菊於仲介上開二筆買賣前，亦循慣例於業界網 站上調閱相關凶宅資料，確認系爭房屋並非註記有案之凶宅 ，經向管區警局詢問亦無凶宅之任何訊息，巨地公司人員屢 次前往系爭房屋打掃，鄰居亦未告知係凶宅，故丙○○、張 菊、巨地公司實不知悉系爭房屋內曾發生非自然身故，張 菊、巨地公司亦應認已善盡調查義務。並聲明：(一)原告之 訴駁回。(二)願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)被告中信房屋：系爭房屋發生非自然身故之情形迄今已歷近 10年，對房價的影響已隨時間漸趨淡薄。再者，依不動產經 紀業管理條例關於經紀人員之調查義務，僅於該條例第23條 第1 項規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明 書向與委託人交易之相對人解說，易言之，不動產經紀人員 縱有調查義務亦僅限於「不動產說明書」所列事項，又依內 政部頒訂「不動產說明書應記載及不得記載事項」中並無凶 宅或類似之規定，顯見主管機關亦因其屬不確定概念且實際 上難以查證，而未列入仲介業者應調查之事項，故縱認系爭 房屋為凶宅，亦非仲介業者之調查義務範圍。再者，中信房 屋僅授權巨地公司使用服務標章，巨地公司並均以自己名義 從事法律行為，外觀上全無代理中信房屋之意思表示，中信 房屋自不應負表見代理之授權人責任。此外，如認原告之請 求為有理由，原告支付契稅、保險等費用共13萬4089元係基 於買賣契約履行所支付之費用，亦非因購買凶宅所生之損害 ，不應列入損害範圍等語，資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴 駁回。(二)願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造爭執及不爭執之事項： (一)不爭執事項： 1.巨地公司為中信房屋之加盟業者，雙方簽訂加盟契約書，契 約有效期間為99年7 月10日起至104 年7 月10日止，有加盟 契約書附卷（見卷(一)第175 頁～第187 頁）。 2.張菊自95年3 月15日起領有不動產經紀人證書（核准有效 期限至103 年3 月15日），並受僱於巨地公司，有不動產經 紀人證書、張菊名片附卷可憑（見卷(一)第40頁、第188 頁 ）。 3.原告與巨地公司成立系爭居間契約，並於100 年11月10 日 經巨地公司經紀人張菊居間介紹向丙○○購買系爭房屋， 雙方約定買賣價金為525 萬元，原告並已支付完畢（下略稱 系爭房屋買賣），有中信房屋附停止條件定金委託書、確認 書、中信房屋不動產買賣契約書、支票影本附卷（見卷(一)第 11 頁 ～第18頁、第26頁；卷(二)第173 頁、第175 頁）。 4.系爭房屋買賣時，丙○○於房地產標的現況說明書（編號： A0000000）第9 點「本建築改良物（專有部分）於賣方持有 期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄，經勾選為「否 」，有上開現況說明書附卷（見卷(一)第23頁）。 5.丙○○於100 年7 月2 日經巨地公司經紀人張菊居間仲介 向甲○○購買系爭房屋，出賣人部分由丁○○代理簽約，雙 方約定買賣價金為430 萬元，有中信房屋不動產買賣契約書 附卷（見卷(一)第148 頁～第153 頁）。 6.系爭房屋於100 年7 月2 日該次買賣（即由甲○○售予丙○ ○，下略稱100 年7 月2 日買賣）時，於房地產標的現況說 明書（編號：M0000000）第9 點「本建築改良物（專有部分 ）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄， 經勾選為「是」，後在「是」的欄位畫叉後勾選「否」，旁 並經簽約代理人丁○○簽名、蓋印，有上開現況說明書附卷 （見卷(一)第154 頁）。 7.甲○○將系爭房屋售予丙○○前，曾以300 萬元的價格售予 丁○○，嗣因丁○○無法付清價款，始由丁○○為代理人， 將系爭房屋售予丙○○。 8.甲○○於96年2 月9 日向蔡昇熹購買系爭房屋後，即透過介 紹人「郭總」及系爭房屋左鄰右舍的告知，知悉系爭房地曾 發生姦殺案，有證人甲○○之證詞在卷（見卷(一)第229 頁） 。 9.系爭房屋3 樓前於91年7 月10日，發生強盜故意殺人暨強制 性交案件，並致承租人陳姓女子死亡（下略稱系爭兇殺案件 ），經所轄高雄市三民一分局建檔，並列為「刑案等級：重 大」，嗣犯嫌經台灣高等法院93年度上重更（二）字第9 號 判決就所犯強盜罪而故意殺人部分，處死刑；對於女子以強 暴而為性交部分，處有期徒刑4 年6 月，並經最高法院93年 度台上字第6661號判決上訴駁回確定，有上開判決書、高雄 市政府警察局三民第一分局101 年8 月3 日高市警三一分偵 字第0000 0000000號函暨查詢資料附卷（見卷(一)第265 頁～ 第270 頁、卷(二)第271 頁～第272 頁）。 (二)爭執事項： 1.系爭房屋是否屬兇宅？ 2.有關先位聲明： (1)張菊、巨地公司是否已善盡居間人之調查義務？原告依 不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定 請求其等負連帶損害賠償責任，有無理由？若有，原告得 請求之金額若干？ (2)巨地公司就原告所受上開損害，是否亦應依消費者保護法 第7 條第3 項之規定負損害賠償責任？ (3)中信房屋是否應依民法第169 條表見代理之規定，就系爭 居間契約之不完全給付，負損害賠償責任？ 3.有關備位聲明： 原告依買賣契約瑕疵擔保之規定，請求被告丙○○減少系爭 房屋買賣價金，有無理由？若有理由，則減少之價金以若干 為適當？ 五、本院得心證之理由： (一)系爭房屋是否屬凶宅： 1.按房屋是否因曾發生非自然身故之情事而構成凶宅，應依該 凶殺或自殺事件之客觀情狀為審酌，尚不宜以當事人主觀之 認知（例如宗教信仰或特殊喜好）為基準。至所謂客觀情狀 之斟酌，則應包括事件發生之地點、事件性質、情節嚴重程 度、距本件交易之時間等內容，並依社會上之普遍認知及觀 感，而為合於經驗法則及誠信原則之認定。 2.經查，系爭房屋前於91年7 月10日，發生強盜故意殺人暨強 制性交案件，並致承租人陳姓女子死亡，為兩造所不爭執（ 見不爭執事項9 ），兇案之發生地點為系爭房屋屋內3 樓， 屬使用人經常走動往來之主要空間，再者，依兇案之發生經 過觀之，該名陳姓女子死亡前，遭犯嫌出拳猛力毆打，及以 抓住頭髮使後腦部猛撞屋內牆壁之方式而施以殘暴之攻擊手 段，嗣並持衣物覆蓋陳姓女子口部及頸部、以膠帶纏繞頸部 多圈使其窒息而死，在陳姓女子死亡前，另基於強制性交之 犯意持器物插入其肛門而施以凌虐，此事實均經法院刑事判 決認定明確，堪認陳姓女子於死亡前身心遭受莫大恐懼痛苦 ，該案經警政單位建檔列為「重大刑案等級」，犯嫌並因此 案判處死刑確定，由是，可見此兇案法益侵害情節及撕裂社 會大眾對於法秩序信賴俱屬嚴重，縱發生已近10年仍為一般 民眾記憶上所難以抹滅，此參以前屋主甲○○證稱：伊曾委 託很多人來賣系爭房屋，但只要有人來洽詢交易，就會有左 鄰右舍告知系爭房屋是凶宅等語益明（見卷(一)第229 頁）， 況依我國社會民情，購買不動產所費不貲，多為長久居住以 安居樂業為計，如得知欲洽購之屋曾發生自殺事件多避之唯 恐不及，遑論普遍認知殘暴之凶殺案件，多致被害場所留有 冤怨之氣，更抱持嫌惡畏懼之心理，本院斟酌上情，認原告 主張系爭房屋符合凶宅之定義，並致使該屋存有經濟價值減 損之瑕疵，應屬可採，被告僅以兇案發生時間迄今近10年， 逕認系爭房屋非凶宅及不影響該屋之市價云云，俱礙難採憑 。 (二)張菊、巨地公司是否已善盡居間人之調查義務？原告依不 完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定請求 其等負連帶損害賠償責任，有無理由？ 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又以居間為營業者 ，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務，民法第565 條、第567 條第2 項定有明文。又 按，因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經 紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，亦經不動產經紀業管理 條例第26條第1 、2 項明文揭示。再者，居間契約為勞務給 付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得 類推適用民法第544 條之規定，請求居間人負賠償之責。本 件原告委託巨地公司仲介房屋買賣，巨地公司經紀人員張 菊自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通 常交易觀念上之重要瑕疵，進行瞭解並向原告解說，而買賣 標的物是否為凶宅一事慣為不動產交易人所關切，並直接影 響不動產之市價而為交易之重大事項，應認亦為不動產仲介 業者之調查及報告義務範圍，是被告中信房屋辯稱仲介業者 之調查範圍不及於買賣標的是否為凶宅云云，顯然昧於凶宅 與不動產市價連動之事實，亦與一般社會民眾對於專業仲介 服務之合理期待不符，並不足採。 2.被告巨地公司、張菊雖辯稱其等已善盡調查義務云云，並 提出三民區非自然身故屋一覽表之網路查詢資料為證（見卷 (一)第155 頁～第160 頁）。惟查，系爭兇殺案件犯案手段兇 殘，為91年間之重大社會案件，並廣為大眾傳播媒體所報導 揭露，巨地公司為中信房屋左營新光三越加盟店，屬高雄區 域商圈經營，張菊亦為領有專業證照之仲介人員，專門從 事區域內不動產仲介買賣，對於該訊息自難諉為不知，況系 爭房屋之左鄰右舍常主動向有意洽購者提及該屋為凶宅一事 ，此不僅為原告首度得悉該屋為凶宅之管道，亦為前屋主甲 ○○遲遲無法出售系爭房屋之原因，張菊對於系爭房屋為 凶宅一事，應不難查知。參以前屋主甲○○將系爭房屋售予 丁○○時，便如實告知房屋為凶宅，此業經證人甲○○證述 明確（見卷(一)第228 頁），並提出註記有「甲方（按：即承 買人丁○○）已確實明白本件不動產是為凶宅，並願意購買 」字樣之不動產買賣合約書1 份（見卷(一)第240 頁），丁○ ○事後雖因無法付清價款，乃代理甲○○將系爭房屋售予丙 ○○，惟其出面委託巨地公司仲介該屋時，亦本於對該屋為 凶宅之認識，而在房地產標的現況說明書（編號：M0000000 ）第9 點「本建築改良物（專有部分）於賣方持有期間是否 曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄，勾選為「是」（見卷(一) 第154 頁），足見丁○○早在出售系爭房屋予丙○○前，已 據實告知巨地公司該屋為凶宅，張菊亦自承巨地公司在接 受丁○○委託時即已取得上開房地產標的現況說明書（見卷 (二)第58頁），惟巨地公司及張菊見丁○○填寫房屋現況書 揭露之資訊後，猶未有所警覺而本於其專業進一步查證，否 則，其等至遲於仲介丁○○、丙○○100 年7 月2 日該次買 賣前即得查知系爭房地為凶宅，反消極任令代書助理於丁○ ○簽訂房屋買賣契約時，要求丁○○塗改該勾選項目（見本 院勘驗100 年7 月2 日簽約光碟之勘驗筆錄，卷(二)第59頁） ，顯然昧於職責而過於輕率，張菊與巨地公司有未盡調查 義務之過失，堪可認定。 3.至證人丁○○雖於本院審理證稱：系爭房屋並非凶宅，甲○ ○亦未曾向伊告知該屋為凶宅，中信房屋代書詢問是否為凶 宅，伊亦回答不是等語，並提出其與甲○○簽訂、未註記凶 宅字樣之不動產買賣合約書1 份為憑（見卷(一)第291 頁～第 29 2頁、第298 頁），觀之其所證內容固與證人甲○○有所 出入，惟查，證人丁○○於該次作證中亦證稱：不動產現況 說明書（編號：M0000000）係100 年7 月2 日簽訂房屋買賣 合約當時始填寫，且均由代書代為勾選云云，經核與被告張 菊陳稱：現況說明書係丁○○委託我們時就已填寫，及本 院當庭勘驗100 年7 月2 日簽約錄影光碟，丁○○於簽約當 時並未動筆勾選現況說明書（見卷(二)第58頁～第60頁）等情 不符，足見丁○○所述，對實情多有迴避而難認屬實，另斟 酌甲○○並無虛偽指證曾告知丁○○該屋為凶宅，並自行於 買賣合約書上竄改或增加「凶宅」註記之動機，然反觀丁○ ○代甲○○出面簽約，簽約當時卻塗改原現況說明書上勾選 「凶宅」之項目，顯對「凶宅」一事已有意隱匿，是其為免 自身亦受牽連，誠有為虛偽證述之可能，是應認證人丁○○ 之證述不足採憑，併予敘明。 4.綜上，被告巨地公司、張菊受原告委託居間仲介，竟未依 善良管理人之注意而盡調查義務，自屬可歸責，是原告類推 適用民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定，請求被告巨地公司、張菊連帶負損害賠償責任，自屬 有據，應予准許。 (三)原告得請求之賠償為若干？ 1.按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。至於相當因果關係 之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之 基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常 均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被 害人所受損害間，具有相當因果關係。苟無此一行為，固不 能發生此項損害；倘有此一行為，通常亦不致發生此種損害 時，自無因果關係存在（最高法院97年台上字第1627號著有 裁判要旨可參）。 2.系爭房屋於99年8 月19日由甲○○售予丁○○該次交易，在 揭露凶宅資訊情形下之交易價格為300 萬元，堪認系爭房屋 之市場交易價值應為300 萬元，然因被告巨地公司、張菊 未盡調查義務，致原告以525 萬元之高價買受，此225 萬元 之差價利益自係原告因其等債務不履行行為所導致之額外支 出，原告請求被告巨地公司、張菊連帶賠償225 萬元，洵 屬有據。原告另主張因系爭房屋交易及本件訴訟所支付之契 稅、代書費、仲介費、地政規費、保險費、辦理貸款手續費 、貸款利息、存證信函郵資等共計13萬4089元，被告亦應賠 償上開費用之損失云云，惟為被告所否認。經查，本件原告 係以被告巨地公司、張菊未盡調查義務之行為，致其以高 於房屋實際價值承買為其所受損害，惟上開契稅、代書費、 仲介費等費用均係原告買受系爭房屋而支出之費用，與被告 巨地公司、張菊所為債務不履行行為間並無相當因果關係 ，故原告請求被告巨地公司、張菊連帶賠償13萬4089元部 分，為無理由，應予駁回（至原告就同一損害，併依消費者 保護法第7 條第3 項規定，競合請求被告巨地公司賠償部分 ，即屬無庸審究）。 (四)中信房屋是否應依民法第169 條表見代理之規定，就系爭居 間契約之不完全給付，負損害賠償責任？ 1.按公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名 義營業者，他人所經營之公司或開設之店鋪，固不因此而成 為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司或支店名義與第 三人為法律行為，即係民法第169 條所謂表示以代理權授與 他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人 之責任，最高法院著有28年上字第1573號、45年台上字第46 1號判例可資參照。 2.經查，被告巨地公司為被告中信房屋之加盟店，此為兩造所 不爭執，而依其等所簽立中信房屋加盟契約書第2 條前段約 定：「甲方（按：即巨地公司）僅得對外公開使用『中信房 屋左營新光三越加盟店』之名稱，並應使用乙方（按：即中 信房屋）提供之標準制式契約書，從事不動產仲介服務」、 契約書第9 條約定：「1.為維護『中信房屋』加盟系統整體 企業形象，甲方加盟店招牌及店內外之裝潢、佈置、設施之 製作、修繕、更換，由乙方統籌規劃並執行之...6. 為維護 加盟體系之形象，甲方自行設計之文宣品其商標使用應符合 乙方『企業識別標準手冊』之規範。甲方自行設計之文宣品 其文案內容應符合乙方之廣告規範... 」、契約書第10條約 定：「2.為維護加盟體系之素質，甲方所屬員工，應接受乙 方認為必要之『職前訓練』及『在職訓練』，甲方應配合不 得拒絕」、契約書第16條約定：「3.乙方保有對甲方之人事 資料、業務資料、報表文件、企業識別系統、營管作業等之 查核權利，查核結果如不合規定者，乙方得要求甲方限期改 善之」（見卷(一)第174 頁～第182 頁），自上開合約書之規 定，就外部觀察言，中信房屋既已授權巨地公司使用其「中 信房屋左營新光三越加盟店」之服務標章，並為巨地公司設 計招牌、宣傳企劃，已足使第三人產生總店、加盟店係同一 企業之信賴，進而因信賴中信房屋服務標章所表彰之服務品 質，而與加盟店進行交易，此參以證人即委託人丁○○於本 院審理時亦證稱：中信房屋的代書有問我該房屋是否為凶宅 ，我回答不是（見卷(一)第290 頁），可見其亦錯認受其委託 從事居間仲介者為中信房屋益明；至其等內部關係，中信房 屋限制巨地公司須以其發展之營運方式提供仲介服務，並給 予營業稽核，顯具相當程度之控管，足認中信房屋已有表示 以代理權授與巨地公司之行為。 3.再者，本件仲介經紀人張菊其名片明白印有「中信房屋左 營新光三越加盟店」，且系爭房屋買賣所使用之買賣契約書 為中信房屋規定使用之制式契約，每頁均標示有「中信房屋 」字樣，契約第3 條有關價款支付方式並明訂「本條買賣價 款均應存入保管銀行之『中信房屋房屋交易安全專戶』內」 （見卷(一)第11頁～第16頁），更徵中信房屋有由自己之行為 表示以代理權授與巨地公司之事實，揆之前揭實務見解，中 信房屋對於其加盟店巨地公司之債務不履行行為，自應負表 見代理之責任。 4.被告巨地公司、張菊對於其債務不履行行為，應連帶賠償 原告225 萬元，已如前述，則原告依前開表見代理及不動產 經紀業管理條例第26條第1 項之規定，請求被告中信房屋賠 償225 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，同前 所述為無理由，應予駁回。 六、末按訴之主觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事 人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即 要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序 之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先 位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院 著有97年台上字第111 號判決意旨參照）。查原告先位之訴 以巨地公司、張菊、中信房屋為被告請求賠償支出系爭房 屋售價與實際市價差額225 萬元部分，經本院認有理由而為 原告一部勝訴之認定，自無庸對備位之訴加以裁判；而就原 告敗訴部分（即請求賠償支出契稅、保費等費用共13萬4089 元部分），因原告備位以丙○○為被告提起之訴訟，亦未主 張解除契約，僅依買賣契約瑕疵擔保規定，請求減少價金 238 萬4089元（即差價225 萬元＋契稅、保費等費用13萬 4089元），則系爭房屋因屬凶宅而有瑕疵，至多亦僅得減少 差價22萬元之價金，而不應及於契稅、保費等費用13萬4089 元，是原告敗訴部分之請求，亦不因請求對象為備位被告丙 ○○，而致本院有不同之認定，均附此說明。 七、綜上所述，本件原告請求被告巨地公司、張菊應連帶賠償 225 萬元，併請求被告中信房屋賠償225 萬元及均自起訴狀 繕本送達被告翌日起（巨地公司及張菊為自101 年3 月4 日起、中信房屋為自101 年3 月6 日起，見卷(一)第59頁～第 61頁）至清償日止，按法定遲延利息即年息5%計算之利息， ；上述被告之損害賠償，具有同一損害填補目的，本於個別 之發生原因對原告各負給付之義務，若被告中任一被告已為 給付，他被告於該給付範圍內同免責任，為有理由，應予准 許。至原告逾上開部分之請求為無理由，應予駁回。又兩造 均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告 勝訴部分，與法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額皆准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，不應准許，自應予以駁回。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項、第2 項、第390 條第2 項 、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 15 日 民事第六庭 法 官 王 琁 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 4 月 15 日 書記官 紀龍年