實價登錄、政府不查，刻意找地政士開刀嗎？
圖：立委黃文玲（左2）及地政士公會全聯會理事長蘇榮淇（左3）共同在立法院召開記者會
（本報訊）黃文玲表示，實價登錄查核是政府的責任，
政府要平抑房價，不敢找財團下手，
（又訊） 地政士修法需要在「公平」與「正義」之間取得一個平衡點，不動產實價登錄自民國101年8月1日實施以來至102年底完成申報案件約有62萬件，雖然其中由地政士完成申報比例約達80％以上，但是對背後負責申報登錄的地政士而言，卻絲毫沒有感受到任何「公平」或「正義」的地方。
一、就申報不正義而言：買賣交易實價的申報，本來應該是買賣雙方的義務，地政士最多僅是代理申報的角色，實價登錄制度卻設計成地政士是第一順位的申報義務人(行為人)？造成地政士申報逾期或不實就直接開罰，這是對地政士非常不公平的設計。正如立委仗義所言，立委若請助理代理申報財產，發生錯誤有責任時，是要罰助理還是罰立委？當然是罰立委而非罰代理的助理。同樣的道理，代理申報的地政士要負的是業務過失責任，如果地政士有過失，那麼對當事人就應負損害賠償責任，而不是由主管機關直接罰代理的地政士，這才是正常委任代理制度運作的方式。因此，正本清源的方法，是實價申報制度要回歸委任代理制度，才算有申報正義。
二、另就登錄不正義而言:政府為實現居住正義政策，推動實價登錄制度，修訂「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」及「地政士法」，在買方、仲介業及地政士三者中，地政士竟然變成實價登錄第一順位的申報義務人。政府更要求地政士於辦理買賣登記案件完成後三十日內，要申報登錄交易案件「實際資訊」，其中申報登錄的內容巨細靡遺，除必須填報交易實價之外，還須填報不動產坐落、都市「土地使用分區」、「移轉面積分算」、「公設持分面積細算」、「有無管理組織」、「車位移轉面積細算」等，其中很多項目，原可由政府地政機關以電腦自行連結勾稽，卻全部要求地政士填報登錄，逾期申報要開罰3-15萬元，填報內容錯誤，也要開罰3-15萬元，而且是連續開罰！地政士承接買賣移轉登記案件，收費大約一件1-2萬，卻因配合實價登錄政策，動不動就要被開罰3-15萬元，迄今開罰案件讓地政士叫苦連天，滿肚子苦水，亦讓他們覺得工作尊嚴受損，自忖幫忙政府推動實價登錄政策，怎會變成「有功無賞、打破要賠」的窘境。原本理應由買賣案件的權利人自行申報交易實價，肇因申報內容複雜，轉向要求地政士配合申報登錄，詎料政府要求地政士配合的手段竟又是開罰關刀高高舉起又重重砍下的嚴厲懲罰！如此扭曲代理制度，更讓多數的地政士深慟協助推行實價登錄，卻自陷無尊嚴亦無榮耀之惡境。
三、茲將實價登錄制度面臨亟需改善的相關缺失簡略分析如下：
(一)規劃面～
施行之初實價申報登錄系統的電腦設計僅依賴90萬元的經費預算即予倉促上路，已造成實務申報上的諸多困擾問題，例如期限內改正就一定要先撤銷原申報案，然後再重新申報。以致常有因時間延誤而造成逾時受罰情形。又於地政士受託買賣登記期間依規定不能申報，而一定要等到登記完成後才可申報，如此合理嗎？
(二)行政面～
實價登錄後如遇有惡意偽造價格案例時，誰有真正的查核能力與監督能力？地政士有辦法嗎？
(三)法制面～
虛價之最大責任是「買賣當事人」？還是「受託代理人」？虛報怎會不罰「買賣當事人」，却只罰「受託代理人」？
(四)實務面～
1.何人申報？何人登錄？既未分工却強制地政士全部承擔，公務人員不應分擔嗎？行政機關有無怠惰？登錄內容房屋格局涉及幾房？幾廳？但試問客廳與餐廳如果又打通時，應是一廳？還是二廳？車位面積除建商與第一手地政士知情外，誰知道？又如何查明？查整棟還是只查該戶？查得準確嗎？
2.預售工地，通常均係建商與代銷簽約，却未要求代銷業即時登錄，需等其在契約屆滿或終止後。試問不知情的登記代理人(即地政士)又如何登錄該價格？目前亦已產生有賣方拒絕提供私契或故意提供給地政士錯誤的價格，為何却只針對承辦地政士開罰，公平正義已蕩然無存。而中間若涉及投機客轉賣，則究應以登錄前手價格？抑或登錄後手價格為準？
四、站在執行實價登錄作業第一線的地政士，為了貫徹政府實價登錄政策，雖然帶著委屈，徒呼負負，仍忍辱負重努力完成實價登錄，感激立委們路見不平，深覺賞罰不盡公平，代為提案並完成修改地政士法，給予地政士限期改正的機會，修正為「地政士違反第二十六條之一第一項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰緩，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰」
五、地政士公會對立法院各黨立委們於實價登錄制度支持本會理性的修法訴求敬表感謝。另內政部長在內政委員會備詢時亦回答表示「樂意跟委員討論，就只權利人與地政士一致」也就是給予地政士與權利人相同限期改正的待遇，可見其中對地政士是有不公平的地方存在。且本會亦排定在往後三個月內密集在全國各縣市公開展開政令教育宣導，嚴格要求會員建立自律自重的制度，並回歸到地政士法的規定，若真有造假房價的問題發生，本會贊成嚴懲地政士並交付懲戒委員會，相信以往實價登錄申報的成果，不會有學者所憂慮實價登錄面臨崩潰的問題產生，相反的，地政士將因給了限期改善的空間，得以正確完成申報實價登錄的作業，地政士更會愛惜羽毛；以往沒有虛偽申報，修法後亦不會有造假亂報，破壞實價登錄之正確性，本會深信亦不會破壞了辛苦建立的實價登錄制度及地政士的形象與名譽之可能。
六、地政士公會對於地政士法第51條之1條文修正後的具體配套措施計畫如下：
(一)各直轄市、縣市地政士公會儘速成立不動產成交案件實際資訊申報登錄宣導小組，並願與地政主管機關共同組成專案小組。
目的：
1.係針對於限期改正後，對於每個登錄個案予以審慎查核並檢討是否有任何不當申報情形，以具體認定其登錄錯誤原因應屬故意或過失。
2.查核過程中，將以「價格」登錄從嚴，「其他資訊」登錄從寬為認定故意或過失原則。如受認定為「價格」故意不實者，除應受行政罰規範外，尚需處以懲戒罰則，而如「其他資訊」項目登錄錯誤者，則以行政罰為主要裁罰依據。
(二)各直轄市、縣市地政士公會將全面積極提醒地政士同業，於限期改正機制施行後業者應負之懲戒責任將更加嚴竣，且需確實遵守地政士法第27條第一款及第44條應依法令執行業務的規定。
(三)中華民國地政士公會全國聯合會於現行仍存有諸多重大制度缺失及不公的實價登錄地政三法中，仍願忍辱負重成立全國各縣市巡迴宣導小組，以續捍衛地政機關與地政士業者共同辛苦建立的不動產成交案件實價資訊申報登錄制度，同時亦期待社會各界人士的努力配合，才是實現居住正義的真正推手。
留言