監察院:房屋拍賣建地未移轉，內政部要修改制度

     【數位網路路報記者陳漢墀2/27台北報導】 

房屋被拍賣卻有部分建築基地（含法定空地）漏未隨同移轉，造成已不擁有房屋的民眾須無止境繳納一般稅率地價稅，且破壞建管制度及影響不動產交易安全，監察院要求新北市政府督同汐止地政事務所改進及善後，並請內政部通案補正制度闕漏

新北市汐止區弘道街一處70年間興建完成的2百餘戶社區，建築基地（含法定空地）計13筆土地共計6千餘平方公尺，但其中之某一5樓房屋於92年間遭法院拍賣後，竟有11筆含法定空地的建築基地（應有部分）漏未隨同移轉，以致於後續已無擁有該社區房屋的民眾，卻仍須持續按一般稅率繳納建築基地的地價稅，已破壞建管制度及影響不動產交易安全。監察院內政及族群委員會於113年2月27日通過監察委員施錦芳所提出的調查報告，並決議要求新北市政府督同汐止地政事務所確實檢討改進與速謀善後措施，另亦請內政部就通案補正制度闕漏，以確保不動產交易安全。

調查委員施錦芳調查發現，建築法第11條在73年11月7日就修正增訂第3項，明定法定空地「非依規定不得分割、移轉」；而且84年6月28日制定公布的公寓大廈管理條例第4條第2項也規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」（民法第799條另於98年修正增訂第5項，將上述公寓大廈管理條例規定意旨納入該項規定）。本案源自 汐止地政事務所在91年間受士林地方法院民事執行處囑託辦理坐落汐止區橫科段橫科小段(重測後為福興段)的本件房屋時，竟疏未注意該囑託查封函特別引據上述規定，提醒建築基地不得與本件查封標的分離而為移轉，並請該所一併查明之提示，因該所未能及時查明告知案內仍有不得分離移轉之11筆含法定空地的建築基地（應有部分），導致這11筆土地（應有部分）錯失由法院補行囑託查封登記及一併執行拍賣之機會，因而最終未能在92年5月12日依法隨同本件房屋移轉登記予拍定之買受人，汐止地政事務所確有疏失。

調查委員進一步指出，本案主要是汐止地政事務所於87年（抵押權設定）、91年（查封）及92年間（拍賣移轉）未善盡土地登記審查職責所致（主因）， 不可歸責於民眾，但其結果卻導致後續已不擁有本件房屋卻仍留有上述11筆建築基地共有權的無辜民眾，對這11筆土地既無使用收益之可能，卻面臨仍須無止境按一般稅率繳納地價稅的窘境 ，故監察院要求新北市政府應依法衡情研議免徵地價稅的可行性，或採行其他替代補救措施，以保障民眾權益。

調查委員另再表示，由於89年6月1日以前辦理完成建物第一次測量登記案件的集合住宅，其建物測量成果圖與建物登記簿僅登載建物投影的「基地坐落」地號，並沒有加註建物所屬建案的「建築基地（含法定空地）」全部地號，以致於部分建築基地（含法定空地）與所屬建物脫離從屬關係而不當移轉的案件時有所聞，這不但已形成建築管理及不動產交易安全的隱憂，且與建築法第11條第3項規定意旨未符，更有違公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定。因此，監察院特別藉由本案的調查結果，要求內政部（國土管理署、地政司）就制度闕漏積極研議解決方案；而且在該制度闕漏尚未補正前，該部也應儘速洽商辦理不動產抵押貸款業務之金融等相關機構之所屬主管機關與同業公會，積極向該等機構宣導應確實依照上開相關規定辦理不動產抵押設定等業務，期從源頭杜絕部分建築基地(含法定空地)遭不當與所屬建築基地及建物脫離從屬關係而為移轉，以消弭相關爭議，並確保不動產交易安全。