立委邱志偉「落實居住正義．活化國有土地 地上權住宅配套要跟上」

   【數位網路報記者陳漢墀11/5台北報導】

為實現居住正義，政府近年來大舉興建社會住宅、合宜住宅，提供予有住屋需求的民眾。然而，「地上權住宅」的相關制度與問題卻長期遭到政府的忽視，成為我國住宅政策中遺漏的一環。鑒於地上權住宅遠低於市價且案量逐年成長，不僅有助於政府活化國有地挹注財政收入，也具高度公益性，立法委員邱志偉、郭國文遂於今（5日）共同召開記者會，呼籲政府相關部門應正視「地上權住宅」所面臨的困境，包含貸款不易、貸款成數低且利率偏高、地租隨公告地價調漲、無法適用自用住宅優惠稅率等問題。立委邱志偉、郭國文亦建議政府應鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款，並思考將地租與公告地價脫鉤的可行性，相關部門應盡快研議完善的配套措施，健全我國住宅光譜，提供多元選擇，讓民眾依其負擔能力自行選擇合乎需求之住宅商品。 

立委邱志偉表示，「國有非公用土地設定地上權作業要點」自102年放寬後建物允許分割，這是國產署在地上權招標機制上很大的突破，根據國產署統計，102年至110年9月底，地上權住宅已辦理分戶之戶數雖然僅有1,259戶，惟目前規劃興建住的案件有35件，佔國有非公用土地招標設定地上權之標脫件數的3成（共標脫115件），可以預期未來地上權住宅數量將持續成長。 

立委邱志偉指出，由於地上權住宅並無土地所有權，僅需市價的6至7成就能夠享有市區精華段的生活機能，是多數民眾買得起、也負擔得起的住宅，因此購買者多屬於真正的居住需求者，當中不乏許多年輕族群，然而目前地上權住宅卻因其本質性與制度規定，面臨重重困難，其中最迫切的問題，在於幾乎沒有銀行願意承作地上權住宅的分戶貸款，即使願意承作，條件也遠不及一般所有權住宅。考量未來地上權住宅案將越來越多，立委邱志偉表示，他多次在立法院質詢，建議政府鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。近日，國內房貸龍頭土銀總行，終於率先打破慣例開辦地上權住宅分戶貸款，對此，立委邱志偉表示非常欣慰土銀能從善如流，然而立委邱志偉也補充，目前土銀的地上權貸款方案，僅服務由其承作土建融資建案的分戶貸款，暫無法緩解普遍民眾燃眉之急，非土銀所承作土建融的地上權住宅分戶貸款則仍在困境中，立委邱志偉也呼籲政府應積極協調銀行放寬限制才能有效落實政府的普惠金融政策。 

立委邱志偉進一步表示，除貸款問題外，地上權住宅之地租隨公告地價調漲、無法適用自用住宅優惠稅率等爭議亦需要政府正視，然而相關主管機關的財政部、內政部、金管會，對上述問題至今仍無完善配套措施，財政部只管招標成績與收取權利金，內政部在住宅政策上只注重推動興建社會住宅與租金補貼，對公告地價的調升則只要求地上權的地租不要與公告地價掛鉤，而未對「地價調查估計規則」中地上權住宅的公有土地，單獨劃分地價區段以調降估價，而金管會對於地上權住宅分戶貸款，則交由銀行公會全國聯合會研究辦理，立委邱志偉指出，各部會應跳脫本位主義，共同針對地上權住宅研商完整配套措施，讓購屋者依需求和能力可以「住者適其屋」，保障其居住權利，如此才能實現居住正義並完善我國住宅光譜。 

立委郭國文指出，低於市價的地上權住宅，有些地上權長達70年，所以還是會吸引年輕人購買。但民眾對沒有土地所有權的地上權住宅型式未必熟悉，過去就衍生不少爭議，主管機關應盡快完善相關規範，例如定型化契約範本、應記載及不得記載事項等等。 

立委郭國文說明，法規不明確而導致過往的地上權建案爭議不斷，消費者覺得權益沒被保障，同時銀行核貸條件不佳影響買氣，業者蓋了也賣不好，導致陷入一種惡性循環，讓適合做住宅用的國有地閒置在那邊，非常可惜。 

立委郭國文強調，低於市價的地上權住宅是健全房市、保障居住正義的解方之一，主管機關應正視此問題，盡快將配套措施做好，而公股銀行也應該帶頭提供專屬的貸款方案，或是直接適用現有的青少年安心成家貸款。 

最後，立委邱志偉也強調，政府推動國有非公用地招標設定地上權立意良好，但配套措施的設計卻未盡周延，使得可負擔的「地上權住宅」商品，看得到吃不到，相當可惜。唯有活化國有土地，為民眾解決貸款、地租問題，國土方能地盡其利，民眾也能樂業安居，國家資產經營永續，政府、產業、民眾共造三贏。也方能實踐1991年聯合國公布的「經濟、社會與文化權利國際公約」：任何人都享有在一安全、和平處所適足居住的基本人權。