--替租屋黑市把脈，讓專業的來！

隨人顧性命的租屋亂象

近來引發社會熱議的張姓惡房東事件越演越烈，戳破了看似平靜的租屋市場內部早已根深蒂固的險惡瘡疤。從事件中的知法玩法二房東、看屋欺瞞、租約造假、巧立名目收費、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等各種令人咋舌的情節，可看出以專業租屋服務、健全租屋法制來導正租屋市場已迫在眉睫，否則眾多房東與房客的權益依然危殆。

◆【魔鬼就在租屋細節裡】

只是想租屋好好住下來，就這麼危險嗎？累積了有關完整租屋週期知識的崔媽媽，以居住服務逾25年實務經驗為市場亂象照妖鏡，將隱藏在租屋各環節的「魔鬼」點出現形：

房客在找屋初始的資訊蒐集，便得依賴充斥各種真假難辨資訊的租屋網站。經過了細節繁雜的看屋過程，到簽訂契約時，由於租屋雙方簽約知識的普遍不足，等在契約裡的是防不勝防的文字陷阱，以及房東加註意欲轉嫁義務的不合理條文。等到承租入住後，則不得不克服與房東的溝通、室友的相處和對居住環境的適應問題，以及付租、修繕等事務。萬一不幸與房東發生糾紛，唯一選擇就是忍受漫長耗費成本的訴訟程序，及無約束力的調解機制，房客往往迫於無奈而選擇放棄主張權益。這樣的租屋環境，怎麼會不危險呢？

◆【法制缺乏、監督不足的三不管地帶】

租屋市場之所以變成險惡叢林，租屋法制欠缺、業界受不到有力輔導，無法良性發展，租屋雙方缺乏保障才是最核心的因素。由於大多數住宅租賃的出租人都是個人而非企業經營者，並不適用消保法，成了消費保障的死角。

再者目前市售版的租屋契約也有不少傾向房東一方的規定，而政府推出的租屋定型化契約乏人問津，加上未訂定契約應記載與不得記載事項的制定，因此按照契約自由原則，除非租約內有違反法律強制規定與公序良俗，萬一房客不察有偏袒對方的條文而簽訂，便難以挽救。加上有心經營租屋相關服務的業者如鳳毛麟角，也使得想找房的民眾無所適從。

◆【健全租屋市場，讓居住正義不再跛腳】

租屋是購屋的替代性選擇。購屋市場過熱的今日，租屋市場也在持續成長中，發展及健全租屋市場是落實居住正義不可忽略的一環。今日張姓惡房東事件，從來未有租屋政策的政府不宜再放牛吃草，以事不關己的個案司法案件看待，而應正視並審慎處理其背後的制度面問題。同時，形成具體租屋政策、制定住宅租賃專法以保障租屋雙方權益、管理租賃屋況品質、積極輔導租屋市場使其正向發展，更是政府應長期進行的責任，也是讓全體國民居住福祉穩健進行下去的必經步驟。以下是我們的政策主張：

一、將出租三戶以上的房東視為營業行為，立即適用消費者保護法。並從大專院校週邊優先查核。

二、民國九十一年制訂的租屋定型化契約，應立即檢討修訂，並訂定「應記載與不得記載事項」。

三、制定「住宅租賃專法」，包括以下章節：

a)完整規範租賃雙方權利義務關係

b)訂立出租住宅最低屋況品質水準

c)租屋資訊納入登錄及揭露：並建立房屋履歷制度，並可公開查詢。並針對好房東、好房客、好房屋進行評鑑及推薦。

d)研定糾紛快速處理機制及專責機構，縮短處理時程

e)相關專業服務與行業扶植、相關證照與行業管理

四、中央及地方住宅主管機關制定住宅政策及計畫時，應包括住宅租賃政策，並納入督考。

五、納入登錄規範及參與評鑑認證的三戶以上房東，政府應提供經營獎勵誘因（包括租稅、修繕、公辦代管服務）

陳節如（立法委員）

呂秉怡（崔媽媽基金會執行長）

林旺根（地政士公會全聯會榮譽理事長／德霖技術學院不動產經營系副教授）

花敬群（德明財經科技大學財務金融系副教授）

◆【不該只當小白兔：房客寄居蟹自保撇步】

新手上路的房客如何自保？其實從資訊蒐集與慎選開始；看屋時注意房屋安全、空間品質、週邊環境，觀察房東或鄰居的為人與習慣；簽約前除了充實相關常識外，千萬要仔細閱讀條文、充份與房東溝通、儘量爭取有利自己的約定……等，都是房客必須實踐的功課。有關這些權益保障的知識，崔媽媽網站上有「崔媽媽租屋手冊」與「崔媽媽租屋法律手冊」等懶人秘笈可供線上免費閱讀參考。

如果忙於工作或打理家庭生活，無暇做好前述功課，或是入住後遇上租屋糾紛，那麼尋求優質的專業服務便是另一選擇。例如崔媽媽租屋網、蝸牛社會企業的代租代管服務等；而崔媽媽也有30位義務律師組成的租屋法律服務團，提供民眾可信賴的諮詢服務。

崔媽媽與蝸牛社會企業可提供房客及房東安全而有保障的租屋服務資源：

◎        各類租屋常識提供：

l   崔媽媽租屋手冊 http://www.tmm.org.tw/pub/rent_001.htm

l   崔媽媽租屋法律手冊 http://www.tmm.org.tw/pub/rentlaw-1.htm

l   有保障的合約：崔媽媽版的租賃契約範本 http://www.tmm.org.tw/doc/pub/2009_tenancyagreement.pdf

◎        租屋糾紛的義務法律諮詢服務 線上申請 http://law.tmm.org.tw/lawapply.asp

◎        若您仍需要更進一步有保障的專業租屋及房屋代管服務：

l   崔媽媽租屋網 http://goo.gl/UhSbIp

l   蝸牛社會企業 http://snail.tmm.com.tw/

l   崔媽媽基金會 電話：(02)2365-8140　網址：http://www.tmm.org.tw/